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企業購地(land)建廠與租購産業園廠房的(of)利與弊!
發布時(hour)間:2021-07-27 16:06
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  中小企業在(exist)國(country)民經濟中所起的(of)積極作(do)用(use)愈加明顯,更多地(land)被政府重視,但對于(At)中小企業到(arrive)底是(yes)自己購地(land)建廠,打造屬于(At)中小企業自己的(of)廠區好還是(yes)通過租購正規産業園廠房比較好,一(one)直以(by)來(Come)各中小企業在(exist)國(country)民經濟中所起的(of)積極作(do)用(use)愈加明顯,更多地(land)被政府重視,但對于(At)中小企業到(arrive)底是(yes)自己購地(land)建廠,打造屬于(At)中小企業自己的(of)廠區好還是(yes)通過租購正規産業園廠房比較好,一(one)直以(by)來(Come)各有說辭,今天我(I)們(them)便來(Come)看看各自的(of)優劣勢。
中小企業購地(land)建廠的(of)優勢
   對于(At)有過租賃廠房産生(born)不(No)愉快經曆的(of)中小企業主,均對“寄人(people)籬下”租賃廠房的(of)方式表示厭倦,他(he)們(them)都非常希望能擁有自己的(of)廠房,通過購地(land)建廠,建設自己的(of)廠區,那麽購地(land)建廠到(arrive)底對他(he)們(them)而言有哪些好處?
  ①自建廠房可以(by)根據企業自身的(of)需求,進行量身打造規劃,進行個(indivual)性化的(of)設計和(and)布局,可能從本企業形象上(superior)有質的(of)提高,更爲(for)關鍵的(of)是(yes),對于(At)長期“流浪”的(of)企業而言,有一(one)個(indivual)屬于(At)自己的(of)廠房,心理上(superior)會改變之前失落的(of)感覺,有了(Got it)歸宿感。
  ②最大(big)程度表現企業實力,會給客戶一(one)種企業長期持續經營的(of)良好印象,客戶會認爲(for)企業實力強、經營穩定、可靠,該企業是(yes)可持續發展的(of)供應者,這(this)有助于(At)提高企業營銷的(of)競争優勢。
  ③租賃廠房讓企業始終沒有固定資産抵押,也會造成企業銀行融資困難,一(one)旦有了(Got it)自建廠房,就有了(Got it)固定資産,在(exist)企業發展需要(want)或流動性資金短缺情況下,可以(by)用(use)于(At)抵押周轉一(one)部分資金,有利于(At)解決企業在(exist)發展過程中一(one)部分資金需求。
  ④購地(land)建廠,土地(land)和(and)廠房會出(out)現不(No)同程度評估升值,十年二十年如遇政策性拆遷,得到(arrive)的(of)土地(land)增值和(and)補償款十分可觀。
中小企業購地(land)建廠的(of)劣勢
  讓企業購地(land)建廠并非想象中簡單,不(No)管是(yes)對于(At)中小企業自身而言,還是(yes)對于(At)土地(land)提供者的(of)政府來(Come)說,其風險和(and)穩定性完全有可能會與初衷大(big)相徑庭,理由有五:
理由一(one):土地(land)閑置、廠房空置成爲(for)普遍現象
  從中小企業主想買地(land)自建廠房角度講,由于(At)其資金和(and)規模限制,一(one)般隻需要(want)十來(Come)畝多則二三十畝地(land),可是(yes)由于(At)土地(land)集約化利用(use)要(want)求和(and)國(country)家政策限制等,工業用(use)地(land)在(exist)投資強度、容積率、稅收等多個(indivual)方面均有嚴格要(want)求,投資額低于(At)5000萬元或用(use)地(land)面積低于(At)15畝的(of)新建工業項目原則上(superior)政府不(No)再單獨供地(land),政府鼓勵和(and)引導企業通過租賃、購買多層标準廠房解決生(born)産經營場所。政府出(out)讓工業用(use)地(land)的(of)面積基本都在(exist)30畝以(by)上(superior),這(this)樣的(of)面積,很多中小企業根本就買不(No)起。
  當然,部分稍微有實力中小企業能夠購買土地(land),企業也會根據自身發展規劃,虛高提報用(use)地(land)需求數量,往往提報的(of)數量都是(yes)目前實際需求的(of)2-3倍以(by)上(superior),等拿到(arrive)土地(land)後企業要(want)麽部分建設,等企業規模擴大(big)再進行擴建,要(want)麽提前建設大(big)量閑置廠房和(and)辦公區,這(this)樣就造成大(big)量的(of)土地(land)閑置和(and)資源浪費。而針對閑置土地(land)及工廠的(of)情況處理,政府通過行政手段也是(yes)無能爲(for)力,收效甚微,最終變成了(Got it)各級部門最爲(for)頭疼的(of)問題。
理由二:自建流程複雜、投産達成時(hour)間長
  企業自建廠工廠需要(want)項目立項備案、用(use)地(land)、選址及環境評審、獲取土地(land)使用(use)證及規劃審批等流程手續,從交保證金到(arrive)拿到(arrive)土地(land),至少需要(want)6個(indivual)月的(of)時(hour)間。這(this)個(indivual)過程,需要(want)先把買地(land)款交給政府,安排一(one)個(indivual)專門的(of)團隊與政府對接,與發改、國(country)土、規劃、建設、房産、環保、消防、工商、稅務、城管等十幾個(indivual)部門打交道,要(want)折騰幾個(indivual)月才能拿到(arrive)土地(land)證,然後施工幾個(indivual)月,前後算下來(Come)企業一(one)般需要(want)2年時(hour)間才能達到(arrive)投産要(want)求。而中小企業的(of)優勢就是(yes)把握市場機會能力強而快,2年時(hour)間過去了(Got it),市場機會不(No)複存在(exist)。
理由三:固定資産等于(At)負債
  企業從申請土地(land)指标,再到(arrive)摘牌拿地(land)、立項、規劃、設計、工程建設全過程,包括土地(land)成本、建安成本(含土建和(and)鋼構)、水電路和(and)綠化等配套、耕地(land)占用(use)稅等土地(land)稅費、報建費等建設稅費等,以(by)及必須發生(born)的(of)管理費等,很多人(people)隻計算了(Got it)建安成本覺得成本一(one)般,而根本忽略了(Got it)稅費及報建、相關專業人(people)員的(of)工資、福利等費用(use)。
理由四:抗風險能力變弱、創稅收不(No)穩定性增大(big)
  對于(At)企業自身而言,在(exist)市場競争中,沒有了(Got it)足夠的(of)現金流作(do)支撐,雖然有了(Got it)自建廠房,表面上(superior)有了(Got it)土地(land)、有了(Got it)固定資産,可實現賬面增值,但是(yes)現金流縮小了(Got it)。規模大(big)了(Got it),資金壓力也會變大(big),期間如果企業出(out)現資金周轉或者其他(he)問題,抗風險能力會十分脆弱,加之行業風險、财務成本上(superior)升等,企業很難保障持續發展。
  中小企業5-8年的(of)生(born)命周期内,把大(big)量的(of)資金用(use)于(At)固定資産建設,而不(No)是(yes)快速有效地(land)把握市場機遇,其結果就是(yes)違背中小企業生(born)命周期和(and)市場規律,扼殺了(Got it)自身的(of)活力和(and)創新能力。
理由五:形象難統一(one)、二次利用(use)率低
  整體形象上(superior),不(No)同企業都會有不(No)同的(of)外觀,風格千差萬别,檔次也參差不(No)齊。在(exist)企業内部格局和(and)功能上(superior),也是(yes)極大(big)不(No)同。廠房建設個(indivual)性十足,這(this)樣的(of)辦公場地(land)和(and)生(born)産廠區的(of)二次利用(use)率極低,造成的(of)資源浪費大(big)和(and)資源承接發展可延續性也非常低,極大(big)地(land)影響了(Got it)集群産業的(of)發展。
中小企業集中入園租購廠房的(of)優勢分析
  中小企業入駐正規産業園區從全球産業經濟發展趨勢來(Come)看是(yes)大(big)勢所趨,并且是(yes)一(one)條符合中小企業自身發展規律、資源集約、産業集群化的(of)發展之路。
1,實體企業“類輕資産”運營是(yes)大(big)趨勢所必然
  輕資産模式能夠提高企業的(of)整體效率水平,将企業的(of)資金和(and)精力集中于(At)産品開發、市場擴展等核心業務,從而增加企業的(of)發展和(and)後續動力。
  國(country)外的(of)耐克、麥當勞、希爾頓、Facebook、Uber及國(country)内的(of)阿裏巴巴等都是(yes)輕資産運營的(of)成功代表。所以(by),中小企業入駐産業園,以(by)“類輕資産”形式拎包入住,根據企業自身實際需求和(and)發展速度對廠房面積進行靈活把控,避免資源浪費是(yes)上(superior)上(superior)之選。購地(land)建廠重資産配置不(No)适合中小企業的(of)自身特點,遏制了(Got it)中小企業自身優勢和(and)長處。
2,省心省力形象好
  正規産業園區的(of)都是(yes)根據各行各業的(of)需求進行深入分析和(and)規劃建立的(of)标準化廠房。已經做好了(Got it)圍牆、綠化、道路、地(land)面硬化、門衛室等,連門窗、電動大(big)門都安好了(Got it),整體形象統一(one)整潔、形象規範、現代感強。同時(hour),整個(indivual)企業廠區有任何問題、維修維保等,園區物業都會提供周到(arrive)服務,給企業主省去煩心雜事,有足夠時(hour)間和(and)精力經營公司,專注推動企業發展。
3,産業園提供完善的(of)服務平台降低中小企業的(of)生(born)産經營成本
  正規産業園爲(for)了(Got it)促進自身核心競争力,完善區域服務功能,都會打造和(and)提供全方位服務平台,針對企業的(of)幫扶機制健全,包括投融資、擔保、物流、培訓、技術咨詢、财稅等服務,還可以(by)幫扶企業申請專項補貼、房租補貼等。這(this)些不(No)但給入駐企業提供極大(big)便利,更節省了(Got it)許多手續繁雜的(of)時(hour)間成本和(and)企業經營成本。
4,完善的(of)退出(out)機制讓土地(land)及廠房的(of)利用(use)率大(big)大(big)提升
  正規産業園爲(for)了(Got it)促進園區整體發展,都會有特定的(of)産業發展思路。一(one)定是(yes)吸納了(Got it)國(country)内外先進理念,深入分析各個(indivual)行業的(of)屬性,進行專業規劃設計,結合行業特點進行園區建設的(of)。
5、部分産業園廠房可确權辦證、可抵押貸款、還是(yes)企業自身固定資産。
  現在(exist)國(country)家爲(for)集約土地(land)、鼓勵企業發展,國(country)家政策也變得靈活,工業廠房現在(exist)也可以(by)确權辦證,買了(Got it)就是(yes)企業的(of)固定資産,一(one)樣可以(by)拿證抵押貸款。
6、銀行“廠房貸”助力企業發展。
  爲(for)促進實體經濟發展,國(country)家引導各大(big)銀行實施“廠房貸”,就是(yes)針對企業資金實力不(No)足,想要(want)擴大(big)生(born)産規模購買廠房的(of)貸款政策。這(this)類貸款利率不(No)高,貸款期限長,貸款額不(No)小,适合各類企業發展需求。
   産業園從綜合經營角度上(superior)講,有了(Got it)硬件、有了(Got it)包容力,再加上(superior)強大(big)的(of)産業招商運營能力,産業園基本上(superior)都會是(yes)100%的(of)入駐率,完全不(No)會出(out)現資源浪費和(and)土地(land)閑置的(of)情況。這(this)樣便于(At)産業規劃,保持産業園經濟活力和(and)動能,不(No)會出(out)現因企業倒閉、企業股東、企業主等因素影響而造成的(of)土地(land)浪費、利稅減少、廠房閑置等情況。
  綜合上(superior)述分析,盡管中小企業購地(land)自建廠房,會給企業發展起到(arrive)一(one)定的(of)促進作(do)用(use),似乎也是(yes)各大(big)工業集中區引入中小企業的(of)主要(want)方式。
  但從專業分析,企業入駐正規産業園,更能形成産業集群發展,保持産業經濟活力,改變以(by)往散亂發展的(of)格局,方便管理。産業園對内不(No)斷内部循環調整,提質增效,對外吸引新興産業,加速推進産業更叠升級,最終促進稅收持續穩定增長,綜合效益水平達到(arrive)三年一(one)個(indivual)變化,五年一(one)個(indivual)台階。中小企業購地(land)建廠與租購正規園區廠房優劣自明!